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Abogado de bienes raíces en Nueva York

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Long Island Real Estate Closing Attorney

Abogado de bienes raíces residencial en Nueva York orientado a resultados

 

Ya sea para su familia o como una propiedad de inversión, comprar o vender bienes raíces en el estado de Nueva York puede ser una transacción compleja. Además de las preocupaciones típicas que tendrá una familia al elegir dónde vivir y criar a su familia, como el vecindario, la calidad de los distritos escolares, el acceso a las tiendas locales, la necesidad de transporte público, existen innumerables cuestiones legales que abordar. Podemos proporcionarle un abogado de bienes raíces de Nueva York que lo guiará a través de este complicado proceso legal para garantizar que sus derechos estén protegidos ahora y en el futuro. Estamos a su lado para asesorarle desde la obtención de la hipoteca hasta el cierre real.

Podemos orientarlo, asesorarlo y representarlo en:

Comprar o vender su casa

Obtención de título y seguro de título

Asegurarse de que todo el dinero adeudado al cierre se pague correctamente

Ayudar con el financiamiento hipotecario

Transferencia de escritura durante el cierre y recepción de la posesión física de la propiedad

¿Quién necesita un certificado de ocupación?

Un Certificado de ocupación (también conocido como Certificado de finalización) es el documento legal que describe el uso de un edificio y / o el tipo de ocupación permitido en un edificio. Debe solicitar al municipio local un permiso para construir o realizar mejoras estructurales. El Certificado de Ocupación es la forma en que el municipio aprueba la construcción siempre que se haya construido de acuerdo con los planos aprobados y se ajuste a los códigos de construcción locales. La mayoría de los compradores tendrán un requisito de Certificado de Ocupación para que la propiedad se emita antes de que se lleve a cabo el cierre.

Todos los edificios nuevos de Nueva York requieren un Certificado de ocupación. Los propietarios de todos los edificios existentes deben obtener un Certificado de ocupación actual o enmendado si hay un cambio de uso, tipo de ocupación o mejoras estructurales. Es posible que los edificios construidos antes de 1938 no tengan un Certificado de Ocupación porque es posible que el municipio local no los haya emitido en ese momento.

Se puede otorgar un Certificado de Ocupación temporal si se realizan cambios dentro de un edificio o si la mayor parte de la construcción ha sido aprobada por el municipio y es necesario realizar adiciones menores.

Al realizar mejoras estructurales a una casa existente (como una terraza, una buhardilla, una piscina, la conversión de un garaje, una extensión o incluso una cerca), se verifica el producto final para asegurarse de que coincida con los planos presentados y luego se emite el certificado final. Se recomienda a quienes estén planeando el cierre de una compra de bienes raíces que programen la fecha basándose en el Certificado de Ocupación final, no en el emitido de manera temporal.

 

Requisitos del certificado de ocupación

 

Verificación de un certificado de ocupación

En la ciudad de Nueva York, es posible verificar un certificado de ocupación de la ciudad de Nueva York en línea en el sitio web para el Departamento de Edificios de Nueva York. Las compañías de títulos también verificarán los departamentos de construcción municipales locales y obtendrán copias de todos los permisos y CO.

Un abogado de bienes raíces de Nueva York puede ayudarlo a obtener una garantía por escrito y un depósito en garantía suficiente que garantice que se cumplan los requisitos del certificado de ocupación de la ciudad de Nueva York. El dueño de la propiedad está legalmente obligado a asegurarse de que el edificio tenga un certificado final que documente su cumplimiento con Código de construcción y resolución de zonificación.

Si desea obtener más información sobre los Certificados de ocupación o necesita ayuda para encontrar o conseguir uno, comuníquese con las Oficinas Legales de Elan Wurtzel llamándonos al 516-822-7866 o contactándonos aquí en nuestro sitio web.

Problemas con cercas y límites de propiedad

 

Como comprador de una casa nueva, tiene muchas cosas en la cabeza. Además de encontrar una casa que le guste en el vecindario de su elección, debe pasar por inspecciones, revisar los documentos legales y esperar que todo salga según lo planeado con la compra. Lo último que necesita es un problema con el título relacionado con los límites de la propiedad, pero desafortunadamente, esto ocurre de forma regular.

Muchas casas tienen vallas que rodean la propiedad. Para muchos, este es un punto de venta para el hogar, especialmente si tienen mascotas o niños pequeños. Sin embargo, las cercas también pueden ser un gran dolor de cabeza a la hora de comprar una vivienda. Esto se debe a que, en algunos casos, las cercas se erigen fuera o dentro de la línea de propiedad legal. Los propietarios deben tener una encuesta preparada y erigir su cerca de acuerdo con la línea de la propiedad, pero muchos se saltan la encuesta e instalan la cerca basándose en su mejor estimación de su límite. Y en la mayoría de los casos, este descuido no se descubre hasta que uno de los propietarios afectados vende su casa.

Entonces, ¿qué sucede si una cerca está fuera de los límites de una propiedad? La búsqueda de títulos y la encuesta probablemente revelarán si hay un problema con una cerca. Si la hay y la cerca está ubicada a menos de treinta centímetros del límite de la propiedad, la mayoría de las compañías de títulos están dispuestas a hacer una excepción. Si mide más de treinta centímetros, el dueño actual de la casa deberá solicitar una declaración jurada del dueño de la propiedad vecina indicando que está al tanto del problema y que no presenta ningún reclamo legal sobre la cerca o el terreno entre la cerca y el límite de la propiedad. Una vez que la declaración jurada se envía a la compañía de seguros de título, la mayoría de las veces la aseguran como si la usurpación fuera de menos de treinta centímetros.

Si su futuro vecino se niega a firmar una declaración jurada, puede adquirir el terreno en el que se construyó la cerca bajo posesión adversa. Ley de posesión adversa de Nueva York se actualizó en 2008.

No se ofenda si su nuevo vecino solicita una tarifa para firmar la declaración jurada; es una solicitud común. También pueden solicitar una servidumbre, que les da derecho a usar la tierra a cambio de firmar la declaración jurada, que también es común. Las servidumbres se registran en el condado en el que se encuentra la propiedad y se aplican a todos los futuros propietarios de las casas en cuestión. Todos estos plantean problemas legales importantes que debe discutir con un abogado de bienes raíces de Nueva York.

La búsqueda de título es importante al comprar una casa en Nueva York

Si está en el proceso de comprar una casa o ha investigado sobre comprar una casa en Nueva York, probablemente hayas oído hablar de las búsquedas de títulos. Garantiza que una casa está libre de gravámenes y gravámenes antes del cierre, por lo que los compradores no están obligados a pagar por algo que ocurrió mucho antes de que la casa fuera suya.

Desafortunadamente, las búsquedas de títulos a veces no logran sacar a relucir todos los problemas financieros y legales relacionados con una vivienda, razón por la cual existe un seguro de título. El seguro de título le brinda a su prestamista hipotecario, y a usted, protección contra cualquiera de los problemas que podrían estar asociados con la transferencia de la propiedad. Requiere que se pague una prima única para asegurar el título del propietario de la propiedad y lo cubre mientras sea dueño de la propiedad.

 

¿Cómo lo protege una póliza de seguro de título?

El seguro de título lo protege de lo inesperado. Por lo general, si compra una casa que ya tenía una hipoteca impaga que el buscador de título perdió inadvertidamente, la hipoteca sigue siendo un gravamen contra la propiedad, lo que significa que usted es responsable de esa hipoteca y podría enfrentar una ejecución hipotecaria, aunque no tuviera nada. que ver con esa transacción y usted es un nuevo propietario con una hipoteca diferente. Con el seguro de título, la compañía de seguros es responsable de liquidar esa hipoteca anterior sin pagar y de eliminar el gravamen.

Aunque puede parecer descabellado que algo tan bien documentado como una hipoteca se pueda pasar por alto en una búsqueda de título, es más común de lo que la mayoría de la gente cree. Los errores surgen cuando las hipotecas y otros documentos relacionados con una casa se pierden, se archivan incorrectamente o se indexan incorrectamente en la oficina de registro del condado. También se pueden pasar por alto cuestiones relacionadas con cercas, posesión adversa, uso legal de una propiedad, impuestos impagos, juicios y gravámenes, lo que hace que la protección del seguro de título sea fundamental. Los retrasos también pueden influir y muchos de los condados más grandes de Nueva York son conocidos por sus retrasos, lo que hace que seguro de título esencial para compradores de vivienda en el estado de Nueva York.

Además de los errores y la supervisión que pueden ocurrir, el fraude también es un problema. El seguro de título también protege contra escrituras falsificadas o fraudulentas. Si comprara una casa a alguien que afirmó ser el propietario pero que en realidad había falsificado una prueba de propiedad, la compañía de seguros de título pagaría los honorarios legales asociados y sería responsable de reembolsarle cualquier pérdida.

 

Otros problemas para los que el seguro de título brinda protección incluyen:

  • Estado civil mal informado, lo que resulta en un reclamo por parte de un cónyuge
  • Hechos defectuosos
  • Hechos ejecutados por personas declaradas mentalmente incompetentes
  • Escrituras ejecutadas por personas con poderes no válidos
  • Confusión sobre la propiedad debido a los nombres del propietario
  • Problemas legales creados por la muerte de un propietario y problemas patrimoniales relacionados, incluidos los impuestos
  • Errores administrativos
  • Impuestos a la propiedad impagos

¿Cómo obtengo las llaves?

 

Hay pocos alivios más grandes en el proceso de compra de una casa que finalmente obtener las llaves de su nueva casa. Hace que valga la pena la espera, el estrés y la frustración que ha experimentado desde que decidió comprar una nueva casa.

Pero, ¿cómo se obtienen esas claves y cuándo debería esperar obtenerlas?

En la mayoría de los casos, recibirá las llaves de su nuevo hogar al final del cierre. Esto significa que pagará el dinero que debe para la compra de la casa, el vendedor recibirá los ingresos de la venta de la casa y todos los involucrados en el proceso recibirán sus honorarios. Estas costos de cierre en Nueva York puede promediar varios miles de dólares. Su abogado le dirá exactamente la cantidad necesaria para llevar a cabo el cierre y, si está solicitando una hipoteca, su prestamista debe darle una estimación de todos sus costos de cierre. Una vez pagada, la casa aparecerá oficialmente como tuya en la escritura y recibirás las llaves.

Llegar a este punto del proceso de compra a veces se siente como una subida cuesta arriba y puede tener algunos obstáculos en el camino. Su abogado de bienes raíces de Nueva York puede ayudarlo a asegurarse de que todo esté en orden y que este paso final en el proceso de compra se desarrolle sin problemas.

 

En qué se diferencian las propiedades inmobiliarias de Nueva York

En Nueva York, el cierre de la compra de una vivienda es un poco diferente al de otros estados. Varias partes están involucradas en los cierres de Nueva York, a diferencia de los estados donde el abogado del comprador puede representar al comprador, al prestamista y a la compañía de títulos. Coordinar estas tres entidades, y a veces más, puede ser una molestia y hacer que el cierre se extienda más allá de la fecha original contratada.

En algunos casos, necesitará o querrá mudarse a su nueva casa antes de que se establezca la fecha oficial de cierre (esto suele ocurrir porque el comprador está vendiendo su casa actual y no tiene a dónde ir una vez que se completa el cierre de esa casa).

En este caso, es posible que su abogado de bienes raíces de Nueva York lo ayude a crear un Acuerdo de uso y ocupación que le permite evitar conflictos con la fecha de cierre. Podrá obtener las llaves y mudarse a su nueva casa, aunque aún no sea el propietario legal. Los acuerdos de uso y ocupación crean varias preocupaciones legales, por lo que es esencial que un abogado lo ayude con el arreglo. A veces, un vendedor no puede entregar la posesión de la casa en el cierre debido a problemas con la mudanza o el cierre de una compra propia. En estas situaciones, la mayoría de los contratos le dan al vendedor el derecho a permanecer en la casa durante varios días después del cierre. Su contrato de venta debe abordar este escenario común.

Permítanos ser su abogado de bienes raíces en Nueva York

Nunca la paciencia es más virtud que en la compra de inmuebles. Háganos saber si tiene preguntas sobre el cierre, la obtención de las llaves de su nueva casa o el proceso de compra de la vivienda, contáctenos. Si desea obtener más información sobre la compra o venta de una casa en el estado de Nueva York o si necesita contratar a un abogado de bienes raíces en Nueva York con experiencia en la compra y venta de viviendas, ¡contáctenos hoy!

Elan Wurtzel

Abogado en la ley

527 Old Country Rd.
Plainview, Nueva York 11803

Teléfono: (516) 822-7866
Fax: (516) 822-7889

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