Abogado inmobiliario de Nueva York

Abogado inmobiliario residencial de Nueva York orientado a resultados

Ya sea para su familia o como una propiedad de inversión, la compra o venta de bienes inmuebles en el Estado de Nueva York puede ser una transacción compleja. Además de las preocupaciones típicas que una familia tendrá al elegir dónde vivir y criar a su familia, como el barrio, la calidad de los distritos escolares, el acceso a las tiendas locales, la necesidad de transporte público, hay innumerables cuestiones jurídicas que abordar. Podemos proporcionarle un abogado inmobiliario en Nueva York que le guiará a través de este complicado proceso legal para asegurar que sus derechos estén protegidos ahora y en el futuro. Estamos a su lado para asesorarle desde la obtención de la hipoteca hasta el cierre de la operación.

Podemos guiarle, asesorarle y representarle en:

¿Quién necesita una cédula de habitabilidad?

Un Certificado de Ocupación (también denominado Certificado de Terminación) es el documento legal que describe el uso de un edificio y/o el tipo de ocupación permitida en un edificio. Para construir o hacer mejoras estructurales hay que solicitar un permiso al ayuntamiento. El Certificado de Ocupación es la forma que tiene el ayuntamiento de aprobar la construcción siempre que se haya realizado de acuerdo con los planos aprobados y se ajuste a los códigos de edificación locales. La mayoría de los compradores exigen que se expida un Certificado de Ocupación de la propiedad antes de proceder al cierre.

Todos los edificios nuevos de Nueva York necesitan un Certificado de Ocupación. Los propietarios de todos los edificios existentes deben obtener un Certificado de Ocupación actualizado o modificado si se produce un cambio de uso, tipo de ocupación o mejoras estructurales. Es posible que los edificios construidos antes de 1938 no dispongan de cédula de habitabilidad porque el ayuntamiento no la haya expedido.

Se puede conceder una cédula de habitabilidad temporal si se están realizando cambios en un edificio o si la mayor parte de la construcción ha sido aprobada por el ayuntamiento y hay que hacer pequeños añadidos.

Cuando se realizan mejoras estructurales en una vivienda existente (como una cubierta, una buhardilla, una piscina, una reforma del garaje, una ampliación o incluso una valla), se comprueba que el producto final coincide con los planos presentados y, a continuación, se expide el certificado final. Se recomienda a quienes estén planeando el cierre de una compra inmobiliaria que programen la fecha basándose en el Certificado de Ocupación definitivo, no en el expedido con carácter temporal.

Requisitos de la cédula de habitabilidad

Verificación de la cédula de habitabilidad

En Nueva York es posible verificar un Certificado de Ocupación online en la página web del Departamento de Edificios de Nueva York. Las empresas de títulos también comprobarán los departamentos municipales de construcción locales y obtendrán copias de todos los permisos y COs.

Un abogado inmobiliario de Nueva York puede ayudarte a obtener una garantía por escrito y una plica suficiente que asegure que se han cumplido los requisitos de la cédula de habitabilidad de Nueva York. El propietario del inmueble está legalmente obligado a garantizar que el edificio dispone de un certificado final que documente su conformidad con el Código de Edificación y la Resolución de Zonificación.

Si deseas más información sobre los Certificados de Ocupación o necesitas ayuda para encontrar o conseguir uno, ponte en contacto con el Bufete Jurídico de Elan Wurtzel llamándonos al 516-822-7866 o poniéndote en contacto con nosotros aquí en nuestro sitio web.

Cercas & Cuestiones de límites de propiedad

Como comprador de una casa nueva, tiene muchas cosas en la cabeza. Además de encontrar una casa que le guste en el barrio de su elección, tiene que pasar inspecciones, revisar documentos legales y esperar que todo vaya según lo previsto con la compra. Lo último que necesita es un problema con el título relacionado con los límites de la propiedad, pero, por desgracia, esto ocurre con regularidad.

Muchas casas tienen vallas que rodean la propiedad. Para muchos, es un argumento de venta de la vivienda, sobre todo si tienen mascotas o niños pequeños. Sin embargo, las vallas también pueden ser un quebradero de cabeza al comprar una casa. Esto se debe a que, en algunos casos, las vallas se levantan fuera o dentro del límite legal de la propiedad. Los propietarios deben hacer un estudio topográfico y levantar la valla de acuerdo con el límite de la propiedad, pero muchos se saltan el estudio e instalan la valla basándose en su mejor estimación de los límites. Y en la mayoría de los casos, este descuido no se descubre hasta que uno de los propietarios afectados vende su casa.

¿Qué ocurre si una valla está fuera de los límites de la propiedad? El estudio del título de propiedad y el estudio topográfico revelarán si hay algún problema con la valla. Si lo hay y la valla está situada a menos de doce pulgadas del límite de la propiedad, la mayoría de las compañías de títulos están dispuestas a hacer una excepción. Si es más de doce pulgadas, el actual propietario de la casa tendrá que solicitar una declaración jurada del dueño de la propiedad vecina indicando que son conscientes de la cuestión y no hacen ningún reclamo legal a la valla o la tierra entre la valla y la línea de propiedad. Una vez que se presenta la declaración jurada a la compañía de seguros, la mayoría de las veces la aseguran como si la invasión fuera inferior a doce pulgadas.

Si tu futuro vecino se niega a firmar una declaración jurada, puede adquirir el terreno en el que se construyó la valla en virtud de la posesión adversa. La ley de posesión adversa de Nueva York se actualizó en 2008.

No te ofendas si tu nuevo vecino te pide una tasa por firmar la declaración jurada: es una petición habitual. También pueden pedir una servidumbre, que les da derecho a utilizar el terreno a cambio de firmar la declaración jurada, lo que también es habitual. Las servidumbres se registran en el condado en el que está situada la propiedad y se aplican a todos los futuros propietarios de las viviendas en cuestión. Todas estas cuestiones plantean importantes problemas jurídicos que debería tratar con un abogado inmobiliario de Nueva York.

La investigación del título es importante al comprar una casa en Nueva York

Si estás en proceso de comprar una casa o has investigado sobre la compra de una casa en Nueva York, es probable que hayas oído hablar de la búsqueda de títulos. Garantiza que una casa está libre de cargas y gravámenes antes del cierre, para que los compradores no se vean obligados a pagar por algo que ocurrió mucho antes de que la casa fuera suya.

Desgraciadamente, las búsquedas de títulos a veces no sacan a la luz todos los problemas financieros y legales relacionados con una vivienda, razón por la cual existe el seguro de título. El seguro de título proporciona a su prestamista hipotecario, y a usted, protección contra cualquiera de los problemas que podrían estar asociados con la transferencia de la propiedad. Requiere el pago de una prima única para asegurar el título de propiedad del propietario, y le cubre a usted mientras sea dueño de la vivienda.

¿Cómo le protege una póliza de seguro de título?

El seguro de título de propiedad le protege de lo inesperado. Lo más habitual es que, si adquiere una vivienda que ya tenía una hipoteca impagada que el encargado de la búsqueda de títulos pasó por alto inadvertidamente, la hipoteca siga siendo un gravamen sobre la propiedad, lo que significa que usted es responsable de esa hipoteca y podría enfrentarse a una ejecución hipotecaria, aunque no haya tenido nada que ver con esa transacción y sea un nuevo propietario con una hipoteca diferente. Con el seguro de título de propiedad, la compañía de seguros es responsable de pagar esa hipoteca antigua e impagada y de eliminar el gravamen.

Aunque pueda parecer inverosímil que algo tan bien documentado como una hipoteca pueda pasar desapercibido en una búsqueda de títulos, es más frecuente de lo que la mayoría de la gente cree. Los errores surgen cuando las hipotecas y otros documentos relacionados con una vivienda se pierden, se archivan mal o se indexan incorrectamente en la oficina de registro del condado. También pueden pasarse por alto cuestiones relativas a vallas, posesión adversa, uso legal de una propiedad, impuestos impagados, sentencias y embargos, por lo que la protección del seguro de título es fundamental. Los retrasos también pueden influir, y muchos de los condados más grandes de Nueva York son conocidos por sus retrasos, por lo que el seguro de título es esencial para los compradores de vivienda del estado de Nueva York.

Además de los errores y descuidos que pueden producirse, el fraude también es un problema. El seguro de título también protege frente a escrituras falsificadas o fraudulentas. Si compras una casa a alguien que dice ser el propietario pero en realidad ha falsificado la prueba de propiedad, la compañía de seguros de título pagaría los honorarios legales asociados y sería responsable de reembolsarte cualquier pérdida.

Otras cuestiones para las que el seguro de título ofrece protección son:

• Declaración errónea del estado civil, que da lugar a una reclamación por parte de un cónyuge.
• Escrituras defectuosas
• Escrituras realizadas por personas declaradas mentalmente incapaces
• Escrituras realizadas por personas con poderes inválidos
• Confusión sobre la propiedad debido a los nombres de los propietarios
• Cuestiones jurídicas creadas por el fallecimiento de un propietario y cuestiones patrimoniales relacionadas, incluidos los impuestos
• Errores administrativos
• Impuestos sobre la propiedad impagados

¿Cómo consigo las llaves?

Hay pocos alivios mayores en el proceso de compra de una vivienda que recibir por fin las llaves de tu nueva casa. Hace que la espera, el estrés y la frustración que has experimentado desde que decidiste comprar una casa nueva merezcan la pena.

Pero, ¿cómo se consiguen esas llaves y cuándo debes esperar recibirlas?

En la mayoría de los casos, recibirás las llaves de tu nueva casa al final del cierre. Esto significa que pagarás el dinero que debías por la compra de la casa, el vendedor recibirá el producto de la venta de la vivienda y todos los implicados en el proceso recibirán sus honorarios. Estos gastos de cierre en Nueva York pueden ascender por término medio a varios miles de dólares. Tu abogado te dirá exactamente la cantidad que debes llevar al cierre y, si solicitas una hipoteca, tu prestamista está obligado a darte una estimación de todos los gastos de cierre. Una vez pagados, la vivienda figurará oficialmente como tuya en la escritura y recibirás las llaves.

Llegar a este punto del proceso de compra a veces parece una cuesta arriba y puede tener algunos baches por el camino. Tu abogado inmobiliario de Nueva York puede ayudarte a que todo esté en orden y a que este último paso del proceso de compra se desarrolle sin problemas.

En qué se diferencia el sector inmobiliario de Nueva York

En Nueva York, el cierre de la compra de una vivienda es un poco distinto al de otros estados. En los cierres de Nueva York intervienen múltiples partes, a diferencia de los estados en los que el abogado del comprador puede representar al comprador, al prestamista y a la compañía de títulos. Coordinar estas tres entidades, y a veces más, puede ser un engorro y hacer que el cierre se prolongue más allá de la fecha original contratada.

En algunos casos, necesitarás o querrás mudarte a tu nueva casa antes de que se fije la fecha oficial del cierre (esto suele ocurrir porque el comprador está vendiendo su casa actual y no tiene adónde ir una vez que se ha completado el cierre de esa casa).

En este caso, es posible que tu abogado inmobiliario de Nueva York te ayude a crear un Acuerdo de Uso y Ocupación que te permita sortear los conflictos con la fecha de cierre. Podrás recibir las llaves y mudarte a tu nueva casa, aunque aún no seas el propietario legal. Los Acuerdos de Uso y Ocupación plantean varios problemas legales, por lo que es esencial que un abogado te ayude con el acuerdo. A veces, un vendedor no puede entregar la posesión de la vivienda en el momento del cierre debido a problemas con la mudanza o al cierre de una compra propia. En estas situaciones, la mayoría de los contratos conceden al vendedor el derecho a permanecer en la vivienda durante varios días tras el cierre. Tu contrato de compraventa debe contemplar este supuesto habitual.

Déjanos ser tu abogado inmobiliario en Nueva York

La paciencia nunca es más una virtud que con la compra de bienes inmuebles. Si tienes alguna pregunta sobre el cierre, la entrega de las llaves de tu nueva casa o el proceso de compra de una vivienda, ponte en contacto con nosotros. Si deseas más información sobre la compra o venta de una vivienda en el estado de Nueva York o necesitas contratar a un abogado inmobiliario neoyorquino experto en compraventa de viviendas, ponte en contacto con nosotros hoy mismo.